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未来5年“50万现金”和“50万房产”哪个更好?专家经验总结

时间:2019-03-17 09:52来源:未知 作者:admin 点击:
未来中国的房地产将整体处于平稳,房价也会平稳,这个是长期性的。未来房价小幅下降或者小幅上涨都是可行的。我们现在的房地产调控唯一可选择的道路就是让房价涨幅低于GDP和收入的涨幅,逐步让房价收入比下降,这样才可以避免类似美日的泡沫破裂。 以时间换

  未来中国的房地产将整体处于平稳,房价也会平稳,这个是长期性的。未来房价小幅下降或者小幅上涨都是可行的。我们现在的房地产调控唯一可选择的道路就是“让房价涨幅低于GDP和收入的涨幅,逐步让房价收入比下降,这样才可以避免类似美日的泡沫破裂”。

  以时间换空间,逐步化解房价与收入之间比例失衡问题,目前只有这一条路可走。让我们把楼市理解成一个字,那就是“稳”。

  1.房价难出现大幅下跌。与别的国家相比,我国的土地是国有的,这是确保房地长市场管理可控的最根本原因。而美日等国土地是私有的,政府难以控制,这在楼市调控效果上就体现出来了。市场上房子过多时,我们可以控制土地出让数量,甚至不供地,还有如本轮楼市调控采取限制房子转卖措施,都可以使市面上的供需产生变化。所以,即使出现房价快速下滑,我们也会通过这种手段让房价停止下跌。

  2.房价小幅上涨,以房价涨幅不超过收入和GDP增长幅度为宜。根据统计部门的数据显示,2018年GDP增长速度为6.6%,2018年人均收入名义上增长8.7%,扣除价格因素,实际增长6.5%,收入增速基本与GDP增速相当。那么,我们可以把盛松成所说的话理解为“房价收入增速不超过6.5%就算是稳定”,风险也是可控的。事实上,要让房价不大幅下跌,又不要房价上涨大幅上涨,难以做到绝对的平衡。所以,通过房价小幅度上涨,既可化解房地产过快上涨的风险,又可实现房地产相关行业对经济发展、就业等的贡献价值,这是在未来几年比较现实的选择。

  3.只要求楼市整体平稳,允许局部价格差异。本轮长达3年的房价上涨,三线城市房价涨幅整体上是超过一线城市的。原因大家都清楚,国家对一线城市的楼市调控是最早,也是最严厉的,大量的资金纷纷外溢到三、四线城市,无论是开发商的钱,还是银行资金。这很正常,这些钱都需要有去处,所以一些品牌开发商所到之处,房价犹如坐上火箭似的。地方政府借助国家战略性去楼市库存之机,纷纷出台实惠政策,这几年,部分地方的棚改货币化安置比例达到8成以上,这些大量的购买力进入商品房市场,也助力了房价上涨。

  这就是为什么这轮房价涨幅“三四线力压一线”的原因。很显然,这种情况是不可持续的,一定会出现分化。中国有2200个县,有相当一部分城市是远离经济、交通枢纽区,既不受到经济辐射,又没有区域中心城市的产业外溢,经济支撑和就业环境都不足,中长期的人口肯定是留不住,必然面临房价回调风险。而在比较强大或者有潜力的区域中心城市附近的三、四线城市,问题就不大,因为人口、就业都不是问题。随着都市圈、同城化发展,这些地方都会发展起来。在上海的房子15万不是泡沫,但在一线万就是泡沫,这是地区差异所在。

  房地产快速发展的这二十年来,我们每一个人对房产的理解也不一样。买得早的人,后期买房压力小很多,有多套房的人,更是赚得盆满钵满,进入社会比较晚的人,要么背负房贷债务,要么还一直在为凑买房首付款发愁。可以说,不同阶段的群体,对房产的感情自然也不一样。

  房子,首先是有居住功能,这是每一个人开始买房最原始动力。但随着市场的发展,房子还赋予了金融属性,具有了投资功能。事实上,当前的房子已作为部分普通老百姓保值增值的工具。在国内,多年的现实情况表明,房子价格上升会带来资产价值提升,抗通胀也不在话下。

  现在的问题摆在大家眼前,当前房价已经上涨了这么多年,还会一直涨下去吗?如果房价不涨,甚至下跌,那么房产不仅不能保值抗通胀,而且还可能面临资产缩水。与其这样,还不如留存款好,至少价值还大一些。但如果房价还继续上涨,即使幅度不如以前,可以抵御通胀,说不定还会实现资产增值。不可否认,个人对“房产”和“存款”的最终取向选择,将影响到一生财富的积累,说不定差距还很大。

  那么,如果说人的一生有几次财富积累机会的线年时间为周期基本可以拉开人与人之间的财富差距。下面,我们就“过去10年”和“未来10”年时间做一个实际对比和预测,通过“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”3个数据分析,或能得到启示。

  1.过去10年时间,房价取2008年到2018年阶段。2008年,全国新建商品住宅价格为3199元/平方米,到2018年时,新建住宅均价为8737元/平方米。10年时间,房价累计涨幅为2.73倍,年均上涨幅度为11.1%。

  2.通货膨胀率采取“M2-GDP”算法。同样也取2008年到2018年期间的通货膨胀数据,10年时间,年均通货膨胀率为7.5%,这与统计部门公布的CPI差距较大,主要原因在于CPI数据所取标本有特定性。这7.5%的通货膨胀率数据,应该说还是比较符合居民感受的。如果过去100万元放到今天,那么购买力相当于45万元,货币贬值幅度超过一半。

  3.存款收益。经查询,从2008年到2018年,考虑到资金收益和存取灵活度,我们以3年期定存为标准,这10年时间,存款收益基本在3%到5%之间,我们取中间数4%。

  总结:过去10年,房价涨幅超过通货膨胀率3.6个百分点,超过存款收益7.1个百分点,房价涨幅跑赢通胀和存款收益。当然,这里面还不包括买房杠杆带来的乘数效应。

  1.房价涨幅预测。很显然,未来房价不可能保持高速增长,但仍然会中速和低速增长。这是基于城市化率,人均住房面积,以及未来人口净增长等因素的综合考量,同时,部分参照发达国家经验和国内土地制度实际。这是我们对未来房价预测的前提,具体原因分析在此前文章有多次阐述,不再赘述。

  未来10年,房价涨幅从过去年均11.1%逐步下降,3年一个时间段,8-10%、5-8%、3-5%,基本上到2030年前后,房价涨幅可能在3%左右徘徊。总之,房价涨幅会随着前述的各种因素逐步衰减,但不会一步到位,长期还会保持低幅上行,这主要基于经济发展和货币因素,这里只能预测平均幅度,各年有高有低。

  2.通货膨胀率预测。M2的增长取向决定了通货膨胀率如何。在过去10年,我们M2的增长率平均都保持在两位数以上增长,事实上,在2018年,已经回到8.1%,为近年来新低,货供应量继续缩减,说明依靠货币超发推动经济增长的模式已经过去。那么未来10年,实际通货膨胀率还会下降,在目前年均7.5%的基础上,以两个时间段预测,未来5年下降到5-6%左右,2030年前下降到3-4%左右。

  3.存款收益。各种投资收益不可控,常见的股市收益起伏不定,不作为收益参考标准。普通大众的存款从安全的角度考虑,一般会选择各种稳健性产品,存取相对灵活,又比单纯存款划算,目前各类宝收益可能在3%左右,部分可以做到4-4.5%左右。但随着经济增长调整到中低速,为刺激发展,存款收益会继续下行,各种宝类收益长期还会继续下探。未来10年,2-2.5%差不多。

  结论:未来10年,房价年均涨幅取中位数5-8%,通胀率取中位数5-6%,存款收益取2.5%。由此可知,房产收益增长率>通货膨胀率>现金收益,房产增值不仅大幅跑赢存款收益,还能跑赢通胀。所以,留房子显然要比留现金好。

  1.房子是生活必须品,刚需不求赚多少,买房还是要趁早。回过头来看,房子越早买,成本越低,也有机会买得起,即使当时收入并不高,因为这些年我们房价涨的同时,收入也在上涨,但上涨额度远不及房价上涨的部分,“年初不买房,一年又百忙”的俗语多次应验。笔者的建议是,如果自己是刚需购房者,能够用上些钱包,还是趁早买房较好。买了房,至少心里踏实,剩下的就交给自己去努力奋斗,相信压力会越来越小,而不是未来房价的不确定性导致的压力越来越大。

  2.非成套住宅换房需求和家庭小型化需求,将不断抵消人口出生率下降因素。现在市面上流行一个普遍的观点,说是我们的人口增长乏力,而与之对应的住房总体数量并不短缺。这种观点可信吗?根据目前比较可信的统计数据来看,家庭户数与住房数量之比为1:1.1,貌似足够了,但这里面有很多老旧房,老公房等,也就是说非成套住宅占比大概有1/4要除掉,这些户主都是有更换需求的。

  另外,随着经济条件改善,生活水准提高,只要经济条件允许,老人和年轻人大都会选择独居,这是趋势。 当前,欧洲国家的独居家庭数占总家庭数在25%-40%之间,而我国这个比例仅仅6%,目前我们独居家庭虽然以每年30%的速度在增加(一年200多万户),但也仅占总家庭户数的1%,所以,按照这个速度,还要很多年才能达到发达国家水准。从这个角度看,完全可以抵消人口增速下降带来的住房需求。当然,不可否认的是,局部地区由于资源错配,会导致住房供过于求,而另外一些地方的住房又供不应求。

  3.货币贬值因素,房产还是作为一种抗通胀工具存在。货币贬值问题,是我们无法回避的问题,正是如此,我们仅是把房子作为一种保值载体存在。虽然说我们的M2增速逐步下降,2018年是8.1%,但为确保经济稳定发展,货币增量还是会保持一定水平,不可能一步下降到位。此前,笔者也做过这方面测算和预测,未来十年,我们的通胀率还会保持中速,房产还是会作为一种重要保值工具而存在,至少目前老百姓还没有找到理想的替代品。

  第一,房价大幅上涨概率大幅降低。这一轮房价上涨,不仅是大城市,还是小城市,都是一涨俱涨,连国家级贫困县的房价都如坐上了火箭似的,这些依靠“棚改货币化安置”政策推动的房价上涨,随着棚改任务目标压缩以及货币化安置率大幅降低,房价失去了继续大幅上涨的政策基础,并且部分前期涨幅过大、泡沫较多的地方,还可能面临现有价格的消化,调整和滞涨或随之而来。

  5年时间内,还会面临一个从未有遇到过的问题,那就是房产税。按照最新的政府工作报告来看,房产税立法工作在有条不紊地推进中,这是房产税开征最关键的一步。5年时间,应该会有一个结果,即使不能全面推广,相信在部分热点城市开征房产税的概率还是不小。当然,房产税征收的税率,在开始的时候不会太高,并且至少也是3套房以上的家庭才会有影响。

  第二,货币贬值幅度有所降低。当前我们的M2增长幅度已经从两位数下降到个位数,到2018年,M2的增幅只有8.1%,相信在未来3-5年内,M2货币增幅水平在7.5%-8%的概率比较大,按照最近10年年均7.5%的货币贬值幅度看,我们手中的现金贬值幅度有所降低,但降幅有限,相信年均贬值6-7%还是有的,货币贬值压力还是不容乐观,这主要是经济发展需要所致。

  但纵观所有的保值工具来看,“存钱”利率,最多也就3-4%,显然还是不能抗通胀,如果选择其他高收益产品,又会面临较大的风险。所以,从保值增值的角度来看,手握现金,显然是亏损的。但如果从安全性来看,本金是保住了,还能有一定利息收益。

  因城而异。房价全面上涨时代已经过去,各城楼市必然出现分化,房价也会出现分化。优质资源集中的城市,比如医疗、教育、科技等资源,人口吸引力还会继续,住房需求还会增长,加之前期改善居民购房需求,房价还会出现不错的上涨幅度。5年时间翻一倍左右,问题应该不大。对于这类城市,建议还是留房产较好。

  而对于经济基础较差,人口还在持续流出的城市,能维持现有房价水平或者小幅上涨就算不错了。原因就在于,我们推动房价上涨的政策基础逐步消失。如果真要再来一次大涨,除非再来一次政策刺激,不过,从现在的情况来看,5年内,出现这种情况的概率极小(除非库存堆积太高),这是综合各方面因素考虑,特别是系统安全和经济安全。所以,对这类城市,留现金可能更好些。

  买房量力而行。这里谈两个问题。一方面要考虑到风险问题。土豪除外,目前的就业压力还是比较大的,稳定可靠的收入才是按揭买房的持续动力。千万不要做出脱离实际的决定,比如说,工作不稳定,首付款也都是借的,一旦买了房,压力可想而知,按照现在政策,即使想转手也不一定具备资格。

  另一方面,买多大面积问题。考虑到自己住房实际购买力基础上,上浮20%的比例,比如正常情况下,你买一套同品质90平米的住房,没有什么压力,那么考虑到未来换房需求,以及新房与老房子的价值差异,建议选择面积时,可选择110平米左右的房子为宜。这样,后期换房的压力就相对小些。

  1.对楼市中出现的4个词语理解:“成交”,房产中介只关心成交,不关心价格,促成买卖双方达成一致并成交是他们的目的;“多套房”,没有3套以上的房子,就不要天天担心房产税,何况还路漫漫,但4无老房子不是越多越好;“横盘”,上下浮动5-10%都叫横盘,也都属于正常。“楼市调控”,目的不是打压房价,而是保障房地产健康平稳发展和金融经济安全。

  2.房地产市场遵循“没有只涨不跌,也没有只跌不涨”规律,涨多了就会调整,调整了就会继续,没有所谓永远的横盘,没有人能做到,也不可能。

  3.国内房价仍然遵循“螺旋式上升规律”,中间虽然有小插曲,但改变不了趋势,原因就在于我们的制度模式和发展模式,以及我们现在所处的阶段。下一波低谷基本会比上一波波峰高。

  4.错过了本轮房价上涨期就让它过去,如果要买房,整体上可等待成交量有力回升,并持续两个月以上再选择入手。值得注意的是,由于本轮楼市调控祭出了从来没有过的“限价”政策,所以,如果你所在城市有价格倒挂15%以上的新房入手是没有问题的,因为我们不相信这次调整会有20%以上跌幅,极个别爆炒的地方除外。

  5.利用高杠杆投资多套房产,并瞬间实现阶层跨越的时代已经过去。价格、资金成本、政策都不允许。如果要靠房产保值增值,需要做好长期规划,我们认为至少是3-5年以上时间的资金和工作安排,毕竟生存是第一位的。

  6.本轮最佳置换窗口期在2018年上半年之前,当时正确的操作是“先卖”。当然,现在不是不可以置换,有资金实力的,先买限价盘,后再择机出掉老房子,没资金实力的,一边卖一边找限价盘买。置换期,把4无“无学区、无商业配套、无交通、无好物业”房子果断置换掉,否则你将来置换会花更多的钱。

  7.改变过去以“城市等级”划分房产价值的传统观念。城市群、都市圈才是未来房产价值区分标准。城市圈越强大(指经济),房产价值越高,反之越低。举例:强城市圈卫星小城房价不一定比一些省会城市房价低。不要担心核心城市周半卫星城位置偏、通勤时间长、人口不足问题,未来圈内城市都是同城化发展,交通将会被首先解决,异地生活、工作会成为常态,新进城市人口都会填充到圈内城市来。

  8.不要被“一二线城市房价涨上天、三四线楼市软绵绵”的思想所误导。事实上,一二线房价在涨,三四线也没有停歇,早晚而已。过去一直在被证实,将来还是如此,全国大部分地区的楼市基本还是一盘棋,不可能你的城市一直涨,我的城市一直跌或者不涨。准确的说法是“涨多涨少”的问题,参照第7点,概括为一句话“强圈城市增值、弱圈城市保值”。

  9.根据7、8两点,长期居住的城市,如果是弱圈城市,买一套自住即可,如果余下还有经济实力准备买房,尽可能的把房子选在强圈城市,因为我们有限的资金可不仅仅是保值,还要实现收益最大化。

  10.关于买房的城市选择,拉出来再重点强调一下。目前国家规划了众多城市群,发展较好的城市圈就那么几个,大部分城市圈还处于萌芽或起步阶段,特别是集全省之力的建设某一个城市,这些城市圈内的核心城市尚处于一个快速发展期,即使有心也无力顾及周边的卫星城,只有待核心城市发展相对成熟后,才有精力和时间发展辐射卫星小城,包括外溢的产业转移。所以,这个时间不是3、5年就能完成,买这些地方房子来增值的要慎重,无论是抗调整,还是上涨,都远不及强圈城市,资金一旦被限制住,或让我们失去更多好机会。

  11.普通人群尽量不要去碰公寓、商铺和旅游养老房。即使在楼市很火热期,我们都能接到此类产品的销售电话,原因就是这类房子不好卖,当然,买到手后也就更难转卖出去。千万不要有“由于资金少,公寓好买就买一套公寓放着,到后面有机会再置换住宅”的想法,因为这样会让你置换的成本更加高昂。当然,土豪买几套养老别墅、买几层公寓、囤几套商铺作为沉淀资产之用,不是我们关心的。关于旅游度假房,除了海南,我们是没信心。

  12.楼市稳定期,千万要切记“买卖房不是炒股,不要被某个热点事件、某项政策所左右,快进快出行不通”。

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