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二手房怎么买最靠谱?

时间:2019-11-18 06:18来源:未知 作者:admin 点击:
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二手房中买受人应注意土

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

  近年来二手房以周边配套成熟、性价比高的优势,越来越受购房者青睐。随着二手房市场的火爆,二手房产交易纠纷也越来越多。我们如何远离交易陷阱?规避交易纠纷?买二手房前一定要了解交易的每一个流程!二手房交易流程比起新房要复杂的多,包括准备买房、选择中介、看房选房、签订购房、缴纳房款、缴税过户、物业交割这七个环节,并且每一环节都有需求留意的事项,下面我们详细跟大家讲讲这七个重要环节。

  核算自己的现有资金,要知道二手房的首付比例比新房要高,确定好自己可以贷款的最高额度,弄清楚自己更适合商业贷款和公积金贷款的哪一种。此外,买二手房除了房款外,还有税费、中介费、翻修费用等。

  根据现有资金选择买房区域,如果手上首付款较少,可首选郊区、外环等价格相对便宜的区域;如果考虑离上班地点近,可选择公交或者地铁30分钟以内的区域;如果家里有老人,就要考虑周围医疗配套,如果有小孩,那就要多研讨四周学校排名情况、师资设备如何。

  现在全国大多数城市都推行“限购限贷”政策,因此买二手房之前,一定要先核对本人是否具有购房资质,以免白费力气。

  当下多数二手房交易都经过房产中介,但需要交付一定的中介费用,一般标准收费为2%,升降幅度一般为0.5%-1.5%。当然每个城市的收费标准不同,每个中介公司的收费标准也有差异,所以要货比三家,避免被个别中介忽悠,尽量选择比较大型和靠谱的中介公司。买卖双方之所以会选择中介公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,更重要的是中介公司能提供一个有安全保障的交易过程。

  找房源分两种:一种是经过中介门店找房,选择你意向区域的门店,把你的预算和选房喜好告知经纪人,让他们帮你查找比较符合你需求的楼盘、房子、户型、房价等,并且现场实地调查。另一种是自己在网上选房,选房时要留意房源图片有无破绽、价钱是否有较大的差入,不要轻信网上报价,买之前最好找附近的中介公司询价。

  通过中介或者自己网上了解房源后,一定要实地调查房屋的状况。主要包括楼盘地理位置、生活配套(市场距离、交通状况、医疗配套、学校分布、车位比例等)、小区绿化、物业管理、社区安全等大环境配套情况,还有楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房子的情况,以及不可忽略的产权年限、房源类型、房屋质量和卖主销售的原因。

  房源类型:属于商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房的哪一种?如果是商住房,不限购,但物业费一般会高一些;如果是经济适用房,还得缴纳土地转让金。

  房屋质量:查看楼盘外墙、房顶、楼层过道和房子内部是否有问题,检查房子质量。

  卖主销售的原因:了解是否有关于生命财产安全的特殊情况,如果曾发生命案或者严重盗窃案,就要慎重考虑在此买房的问题了。

  查册是为了让您初步了解该房屋的注销状况,如产权人、地址、面积等状况,有没有抵押,有没有被查封或被规划等信息,以及能否正常买卖,是否具有房产证,能否过户落户,以保证买方的切身权益。在发达的一二线城市,买房如果不能过户落户,或将影响孩子上学读书问题。

  查册有两种方式:(1)业主须提供房产证的注销字号或房产的细致地址交由中介方代查。(2)业主自己持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

  签约前再次核实房屋产权,房子一旦被查封或抵押都无法进行买卖。查看产权人身份证与房产证是否一致,如不一致,再看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。

  买卖双方及中介方协商后,在签约的合同内,必须详细填写好买卖请求,例如:房款总额、定金金额、首付金额、房款的支付方式、交房规范、交房时间、过户的时间和条件、原户口迁移时间、房屋面积、房屋内的设备处置方式等,如有必要还需签署有关的补充协议,明确买卖双方违约责任,违约时的处理方法以及违约金的偿付金额和时间等,以避免产生纠纷。

  明确付款方式,全款还是贷款。如果是贷款,要明确首付支付方式,如果房主需要买主的首付来还清银行贷款,那么买主的首付一般是不走资金监管方式(走的话手续比较麻烦),也就意味着买主是直接将首付(或一部分)交给房主,让他先去还清贷款(建议买主和房主一起去还贷款的银行办理还款手续),解除房子抵押,买主之后才可以继续用该房作抵押申请贷款。有上述情况,注意一定要在合同上明确写明首付的支付方式、用途、金额,合同和收据一式三份,买卖双方各持一份,中介留一份。一般不建议购买还有房贷款的二手房,因为比较容易出现问题,除非有中介帮处理。

  缴税之前要先了解不同房屋类型的缴税项目。二手商品房需要交纳的契税、增值税、个税;二手商住房需求交纳契税、增值税、团体所得税、印花税和土地增值税等。

  房屋缴税后就可以办理过户,按各地的政策去操作,也可咨询中介公司或者让中介公司代办理。

  在房屋交付时,要在合同中明确水电气、物业、供暖等费用的交接时间。交接项目包括水、电、燃气查验及费用结清,供暖协议变卦及供暖费结清,物业协议变卦及物业费结清,有线电视过户及有线电视费、电话费结清,原户口迁出,屋内设备交割等。如果是二手公房的交易,对物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,要了解卖家单位是否有要求,同时要配合卖家做什么工作,这些都应写明确在交易合同中。

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